קניית דירה על הנייר מקבלן – ליווי משפטי עם עו"ד מקרקעין מירית עטיה

קניית דירה על הנייר – מה חשוב לדעת לפני שחותמים – עו"ד ונוטריון מירית עטיה 

עו"ד מירית עטיה שטיינברג – עו"ד נדלן בראשון לציון, ליווי מקצועי בעסקאות מקרקעין מורכבות

קניית דירה על הנייר מקבלן נחשבת לאחת העסקאות הנפוצות ביותר בישראל בשוק הנדל"ן החדש. מדובר ברכישת דירה שטרם נבנתה בפועל, כאשר היא נמצאת בשלבי תכנון ראשוניים בלבד. הקונה רוכש התחייבות לדירה עתידית, על סמך תוכניות אדריכליות והבטחות הקבלן. וזה נקרא גם רכישת דירה "יד ראשונה" מקבלן.

לפני שמקבלים החלטה כה חשובה – חשוב להכיר את היתרונות, הסיכונים והבדיקות הנדרשות.

מהי דירה "על הנייר"?

דירה "על הנייר" היא דירה שטרם נבנתה או שאין לה עדיין היתר בנייה סופי. הקבלן מוכר את הדירה בשלבים מוקדמים – עוד לפני תחילת הבנייה בפועל. ולעיתים עוד אפילו לפני קבלת היתר בנייה. הקונה אינו רואה את הדירה, אלא רק הדמיות, תוכניות אדריכליות ונתונים כלליים. עסקה מסוג זה דורשת ליווי של עו"ד נדל"ן מקצועי ובעל ניסיון מעשי בעסקאות מסוג זה. עו"ד מירית עטיה שטיינברג – עו"ד נדל"ן בראשון לציון – מתמחה בליווי משפטי לרוכשי דירות מקבלן.

יתרונות קניית דירה על הנייר – עו"ד ונוטריון מירית עטיה מסבירה

1. חסכון כספי – מחיר נמוך משמעותית

קניית דירה על הנייר בשלבי תכנון מאפשרת לקנות במחיר נמוך בעשרות אחוזים ממחיר שוק. הפער עשוי להגיע ל-10% עד 30% ממחיר דירה זהה שכבר נבנתה. רוכשים רבים מנצלים את הפער להשקעה – בתקווה שערך הנכס יעלה עם הזמן.

2. היצע רחב של דירות בעת רכישת דירה מקבלן

הקונה נהנה מאפשרות לבחור דירה לפני שמרבית היחידות נמכרו ובאופן כללי יש לו מגוון אפשרויות. ניתן לבחור את הקומה, הכיוונים, המיקום המדויק, ולעיתים גם את תכנון הדירה. בחירות אלו מאפשרות התאמה מרבית לצרכים האישיים של הרוכשים. 

3. שדרוגים והטבות והתאמת הדירה

קבלנים מציעים לרוכשים הראשונים מבצעים ייחודיים והטבות כמו חניה, מחסן, ומיקום מועדף. ולעיתים מציעים גם שדרוגים ללא עלות – ריצוף יוקרתי, מטבח משודרג, תקרות גבוהות ועוד.

4. רווח כספי מובטח – פוטנציאל עליית ערך

במהלך תקופת הבנייה, ערך הנכס עשוי לעלות משמעותית – במיוחד בפרויקטים מבוקשים. והרוכש מרוויח מההבדל בין המחיר ביום החתימה למחיר ביום קבלת המפתח.

חסרונות וסיכונים – קניית דירה על הנייר

לצד ההזדמנות הכלכלית, קיימים גם סיכונים שחובה להבין מראש:

1. אי ודאות לגבי קבלת היתר – מתי יתקבל היתר לבניית דירות הקבלן

ייתכן שהקבלן עדיין לא קיבל היתר בנייה או ממתין לאישורים מהוועדה המקומית. ובמקרים קיצוניים – הפרויקט כלל לא יוצא לפועל, והרוכשים נאלצים להמתין או לבטל.

2. עיכובים בלוח הזמנים של הדירה מקבלן

הבנייה עלולה להתעכב חודשים ואף שנים – עקב בעיות תכנון, מימון, או לוגיסטיקה. עיכובים כאלו מכבידים כלכלית על הרוכשים – במיוחד אם הם ממשיכים לשלם שכירות או משכנתא עבור הדירה החדשה.

3. פער בין התכנון לביצוע

דירות רבות נראות על הנייר מרשימות מאוד, אך בפועל מתקבלות ברמה שונה. ויתכנו שינויים בשטח הדירה, בקומה, בכיווני האוויר ואף בגימורים ובחומרים.

4. הוצאות בלתי צפויות

קבלנים עשויים לדרוש תשלומים נוספים בגין שינויים הנדסיים, מסים, פיתוח ותשתיות. ללא חוזה ברור ומדויק – הלקוח נותר חשוף לעלויות פתאומיות ומיותרות.

5. סיכון כלכלי – קריסת הקבלן

אם הקבלן פושט רגל, רוכשים נותרים ללא דירה, ולעיתים ללא החזר כספי מלא. ולכן, יש להקפיד על בטוחות לפי חוק המכר (דירות) וליווי של עו"ד מקרקעין מוסמך.

מה חשוב לבדוק לפני החתימה?

1. מיהו הקבלן?

בדקו האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים, מה דירוגו והאם יש נגדו תביעות. חפשו חוות דעת על פרויקטים קודמים – איכות, עמידה בזמנים, שירות. עו"ד מקרקעין בראשון לציון יסייע לכם לבדוק את הרקע המשפטי והפיננסי של הקבלן.

2. האם יש לקבלן זכויות במקרקעין?

וודאו כי הקרקע רשומה על שם הקבלן – ללא עיקולים, משכנתאות או הערות אזהרה. בדיקה זו מתבצעת באמצעות נסח טאבו בליווי עורך דין מקרקעין מקצועי.

3. האם קיימת תב"ע מאושרת? בדיקה תכנונית של המקרקעין

חשוב לוודא שהתכנון תואם את תוכנית בניין העיר (תב"ע) ולא דורש הקלות חריגות. הקלה חריגה עשויה לעכב את ההיתר ואף לגרום לפסילת הפרויקט כולו.

4. מהן הבטוחות לפי החוק?

על פי חוק המכר, חובה על הקבלן לספק לרוכש אחת מחמש הבטוחות האפשריות:

• ערבות בנקאית

• פוליסת ביטוח

• רישום משכנתא

• רישום בעלות

• הערת אזהרה

בלי אחת מהבטוחות הללו – אסור לקבל יותר מ-7% מהתמורה מהקונה.

5. האם יש ליווי בנקאי?

אם יש ליווי – התשלום מתבצע רק דרך פנקס שוברים, עם פיקוח מלא של הבנק. והבנק מחויב להוציא ערבות בנקאית תוך 14 ימים מהתשלום. אם אין ליווי – יש להפקיד רק לחשבון נאמנות ייעודי, ולא לחשבון רגיל.

6. האם ניתן לבטל את ההסכם?

מומלץ להוסיף סעיף המאפשר ביטול ההסכם באי קבלת היתר תוך זמן מוגדר. וכך תובטח זכותכם להחזר מלא וללא קנסות – במידה והפרויקט לא מתקדם.

סיכום: כך תצמצמו סיכונים ותקבלו החלטה נבונה

קניית דירה על הנייר יכולה להיות עסקה חכמה ומשתלמת – אך דורשת זהירות מירבית. ליווי של עו"ד נדל"ן מנוסה יבטיח שכל התנאים מוגנים עבורכם משפטית וכלכלית. הבדיקות המקדמיות, ההבנה של התהליך, וההקפדה על פרטים – הן המפתח לעסקה בטוחה.