רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחיי משפחה. רגע קבלת המפתח הוא שלב מרגש עבור כל רוכש דירה. אלא שלעיתים, דווקא בסמוך למועד המסירה, מתגלעת מחלוקת כספית מול הקבלן. בעקבותיה הקבלן עלול לסרב למסור את החזקה בדירה בטענה לקיומו של חוב. במקרים מסוימים דורש הקבלן תשלום נוסף בגין ריבית פיגורים או הפרשי הצמדה. מנגד, רוכש הדירה טוען כי שילם את מלוא קרן התמורה. מצב כזה עלול להוביל לעיכוב במסירת דירה על ידי קבלן ולהותיר את רוכש הדירה ללא מפתח, אף שהמחלוקת שנותרה בין הצדדים היא כספית בלבד.
חוק המכר מקנה לקבלן זכות עיכבון בדירה להבטחת כספים המגיעים לו מרוכש הדירה עקב עסקת המכר. עם זאת, חשוב לבדוק מה מקור החוב שבגללו הקבלן מעכב את המסירה. יש להבחין בין יתרת התשלום עבור הדירה לבין חיובים נוספים, כגון ריבית פיגורים, הפרשי הצמדה ושינויי דיירים. כאשר הקבלן דורש תשלום נוסף, יש לבדוק את הסכם המכר, את מועדי התשלום ואת מקור החיוב. אם דרישת התשלום אינה נובעת מהסכם המכר או שאין לה זיקה מספקת לעסקת המכר, היא אינה מקנה לקבלן זכות לעכב את מסירת הדירה. גם כאשר החוב קשור לעסקת המכר, אין לקבלן זכות אוטומטית לעכב את המסירה. יש לבחון את מהות החוב, את נסיבות המקרה ואת הפעלת זכות העיכבון בתום לב. לכן, לא כל מחלוקת כספית מצדיקה עיכוב במסירת דירה.
חוק המכר (דירות) קובע כי אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת רוכש הדירה. לכן, כאשר הקבלן דורש חתימה על כתב ויתור כתנאי למסירת הדירה, יש לבחון את תוכנו ואת הוראות החוק החלות על הסכם המכר. החוק קובע, בתנאים הקבועים בו, כי ויתור על זכויות בקשר לאיחור במסירה בטל כאשר הוא נדרש כתנאי להעמדת הדירה לרשות רוכש הדירה. לכן, כתב ויתור אינו יכול לשמש דרך לעקוף זכויות שהחוק אינו מאפשר להתנות עליהן.
גם כאשר רוכש דירה איחר בתשלום, הקבלן אינו רשאי לגבות ריבית פיגורים ללא הגבלה. חוק המכר (דירות) והתקנות מכוחו מגבילים את שיעור ריבית הפיגורים שניתן לדרוש מרוכש הדירה. כאשר הסכם המכר מזכה את הקבלן בריבית פיגורים בשל איחור בתשלום, יש לבחון את שיעור הריבית שנדרש. יש לבדוק גם את הוראות הסכם המכר ואת המגבלות הקבועות בדין. לכן, כאשר עיכוב במסירת דירה נובע מדרישה לתשלום ריבית פיגורים, יש לבדוק אם דרישת הריבית עומדת בהוראות הדין. בנוסף, יש לבחון אם החוב אכן מקים, בנסיבות המקרה, זכות לעכב את מסירת הדירה.
כאשר קיימת מחלוקת אמיתית על גובה החוב, אין הכרח שמסירת הדירה תעוכב עד לסיום המחלוקת. במקרים המתאימים ניתן למצוא פתרון שמאפשר לרוכש הדירה לקבל את המפתח, ובמקביל שומר על טענות שני הצדדים. כך למשל, ניתן לשקול הפקדת הסכום השנוי במחלוקת בנאמנות אצל צד שלישי מוסכם, עד להכרעה במחלוקת. אפשרות נוספת היא תשלום תחת מחאה, תוך שמירה מפורשת על הזכות לדרוש את השבת הסכום או להמשיך ולברר את המחלוקת בהמשך. במקרה של עיכוב במסירת דירה בשל ריבית פיגורים או חוב אחר, מומלץ לבחון את הסכם המכר ואת דרישת התשלום לפני שמשלמים סכום נוסף או חותמים על כתב ויתור. לעיתים פתרון משפטי נכון בשלב מוקדם יכול לאפשר את מסירת הדירה, מבלי לוותר על הזכויות הכספיות.
כאשר קבלן מעכב את מסירת הדירה בשל מחלוקת כספית, בית המשפט בוחן את זכות העיכבון בהתאם להסכם, לדין ולעקרון תום הלב. בית המשפט יבחן האם רוכשי הדירה שילמו את התמורה החוזית והאם הקבלן עיכב את המסירה בשל חיובים נוספים, כגון שינויי דיירים או עבודות נוספות. לא כל מחלוקת כספית מצדיקה עיכוב במסירת דירה. אם בית המשפט יקבע כי עיכוב המסירה לא היה מוצדק, תקופת העיכוב עשויה להיחשב כאיחור במסירה ולהקנות לרוכשי הדירה פיצוי על איחור במסירת דירה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) ולנסיבות המקרה.
עו"ד ונוטריון מירית עטיה מנהלת משרד בוטיק בראשון לציון ועוסקת בתחום המקרקעין והנדל"ן משנת 2007. ניסיונה בייצוג קבלנים וחברות קבלניות, לצד ייצוג רוכשי דירות מקבלן, מעניק לה היכרות מעמיקה עם שני צדי העסקה ועם מחלוקות המתעוררות בשלבי התשלום ומסירת הדירה. המשרד מעניק ליווי משפטי אישי לרוכשי דירות במחלוקות מול קבלנים ויזמים. הטיפול כולל, בין היתר, עיכוב במסירת דירה, איחור במסירה ודרישות כספיות. לצד ניסיונה בתחום המקרקעין, לעו"ד ונוטריון מירית עטיה ניסיון בליטיגציה מורכבת. ניסיון זה מאפשר טיפול משפטי מקיף, משלב בחינת ההסכם ועד למיצוי זכויות הרוכשים מול הקבלן או היזם.
האם קבלן רשאי לעכב מסירת דירה בשל מחלוקת על ריבית? לא כל מחלוקת על ריבית מקנה לקבלן זכות לעכב את מסירת הדירה. יש לבחון את מקור החוב, את הסכם המכר ואת נסיבות המקרה.
מהו הסיכון של קבלן המעכב מסירת דירה שלא כדין? אם עיכוב המסירה אינו מוצדק, תקופת העיכוב עשויה להיחשב כאיחור במסירה ולהקנות לרוכש הדירה פיצוי בהתאם להוראות חוק המכר (דירות).
מהו הפתרון המומלץ במצב של מחלוקת על רכיב הריבית? במקרים המתאימים ניתן לשקול הפקדת הסכום השנוי במחלוקת בנאמנות או תשלום תחת מחאה, תוך שמירה מפורשת על זכויות רוכש הדירה.
האם זכות העיכבון חלה על חוב ריבית שנוי במחלוקת? יש לבחון את מקור החוב, את זיקתו לעסקת המכר, את הוראות ההסכם ואת נסיבות המקרה. עצם קיומה של מחלוקת אינו מכריע את שאלת זכות העיכבון.
כיצד עורך דין יכול לסייע במקרה של עיכוב מסירה? עורך הדין יבחן את הסכם המכר, את מקור החוב ואת דרישת התשלום, ויפעל לקידום מסירת הדירה תוך שמירה על זכויות רוכש הדירה.
ליווי משפטי, מקצועי ואישי לעסקאות נדל"ן
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
