תוכנית בניין עיר (תב"ע) היא תוכנית בנייה ותכנון של מקרקעין. והיא קבועה ע"י הרשות המקומית (העירייה או המוצע המקומית או הממשלתית במדינת ישראל. התב"ע מטרתה להסדיר את השימוש באדמה והבנייה באזור מסוים על פי מסגרת תכנונית רשמית. התב"ע קובעת ייעוד שימוש לאותו מקרקעין, כגון: מגורים, מסחר, תעשייה, ציבורי ועוד, ותנאים ותקנות לבנייה. ותוכניות אלו מציינות את השימוש העתידי של המקרקעין ומגדירות את התכנון העירוני, המבני והתשתיות הציבוריות בישובים. כאשר התב"ע אינה מאפשרת בניה ניתן להגיש בקשת שינוי תב"ע.
התוכנית בניין עיר חשובה ביותר בתחום התכנון והבנייה בישראל, משום שהיא הבסיס לאישור בנייה ולקבלת היתרים בנייה מהוועדה המקומית. כמעט כל פעולה בתחום הנדל"ן והבנייה נדרשת לעמוד בהגדרות וההגבלטת של התב"ע וזאת בהתאם חוק התכנון והבניה,
לכל נכס יש תב"ע רלוונטית עבורו יש תב"ע ארצית ויש תב"ע מקומית. ולכל עיר יש את תוכניות התב"ע המקומית החלות עליה. בכדי לבדוק את הזכויות של נכס המקרקעין, יש לעיין בתוכניות החלות על אותם מקרקעין. וכמו כן, לבחון את פרטי התוכניות הרלוונטית לאותו נכס. וכן האם ניתן לבקש שינוי תב"ע להגדלת הזכויות בנכס.
שינויים בתב"ע נעשית בהתקשרות לרשות התכנון המקומית בעירייה או במועצה ביישוב בו נמצא הנכס. השינויים עשויים לדרוש תהליכים מנהליים, תכנוניים שונים. יש לבחון את התוכניות הקיימות החלות על הנכס, להבין את זכויות הבנייה הנגזרות ממנה, וכן לבחון האם ניתן לבקש שינוי תב"ע בהתאם לתב"עות אחרות החלים על המקרקעין באזור דומה. או בתוכנית "גג" שחלה על כלל המקרקעין ארצית או מקומית.
במקרה שהמקרקעין אינם מאפשרים בניה על פי התב"ע הקיימת, ניתן להגיש בקשת שינוי תב"ע נקודתית. ותב"ע נקודתית היא תכנית בנייה והתכנון שמתייחסת לנקודה ספציפית בישוב. כלומר, לא לאזור מוגדר רחב יותר, אלא לנקודה מסוימת במרחב. ותב"ע נקודתית עשויה להתייחס, לדוגמא, לבניין ספציפי או לשינוי בשימוש האדמה במיקום מסוים. והיא עשויה להיות חלק מתהליך תכנון גדול יותר או להיות תכנית עצמאית המתייחסת רק לנקודה ספציפית.
אם תוכנית התב"ע החלה על המקרקעין אינה מאפשרת בנייה בנכס שלך, ישנם כמה אפשרויות לפתרון:
בקשה לשינוי תב"ע: ניתן להגיש בקשה לשינוי בתוכנית התב"ע החלה על המקרקעין שבבעלותך. כך שלמעשה תתאפשר בנייה במקרקעין שלך. וזה עשוי לכלול שינוי ייעוד של הקרקע, שינוי שימוש או הקלות ותוספות שניתן לקבל.
אפשרויות אחרות: על פי תוכנית התב"ע הנוכחית, האם ישנם שימושים אחרים שניתן לבצע על בנכס? כגון: רכישתו למטרות פרטיות, שימוש למטרות מסחריות או מקצועיות אחרות, או פיתוח אחר.
היתרים חלופיים: אם בנייה לא מאושרת בתוכנית התב"ע הנוכחית, ניתן לבחון דרכים חלופיות. כגון: בניה עם הקלות והגבלות ולהגיש היתר בניה חוקי חלופי.
כדי לבצע שינוי בתב"ע במקרקעין, יש לפנות לבעלי מקצוע כגון: עו"ד תכנון ובניה או אדריכל. וזאת על מנת שהם יבדקו מהן הזכויות קיימות, וכיצד ניתן למקסם ולהגדיל את זכויות הבנייה. ולאחר גיבוש היתכנות השינוי בתב"ע, בעל המקצוע יפנה לרשות המקומית לקבלת הוראות לגבי הליך השינוי. הרשות המקומית המוסמכת שהיא העיריה באותו עיר או המועצה של אותו יישוב בו נמצא הנכס. כגון: עיריית העיר או היישוב בו נמצא הנכס. והם הגורם שייתן את המענה המקצועי וההנחיות הדרושות בתהליך השינוי המתאים לנכס שבבעלותך.
תהליך הביצוע של שינוי בתב"ע או תב"ע נקודתית מורכב ממספר שלבים ודורש עבודה בירוקרטית ותכנונית. להלן סקירה של השלבים בתהליך הבקשה לשינוי תב"ע:
שינוי תב"ע עשוי להיארך זמן ולהשתנות בהתאם למורכבות השינוי, תהליכי האישור ברשות המקומית. וכן בהתאם להתנגדויות שעשויות להיות מוגשות על ידי מתנגדים. שינוי תב"ע נקודתית סטנדרטית עשויה לקחת בין שנה וחצי לשלוש שנים. וכן, שיוני תב"ע מורבות או מפורטת או תב"ע למתחמים עשוי להתארך עד חמש שנים ויותר.
חשוב לזכור שהתהליך יכול להשתנות בהתאם למדיניות הרשות המקומית ולהיבטים תכנוניים ומשפטיים נוספים. מומלץ להתייעץ עו"ד מקרקעין, כדי להבין את התהליך המדויק שיתאים למקרה שלך. עו"ד ונוטריון מירית עטיה מייצגת ומלווה בעלי מקרקעין בתהליך שינוי תב"ע למיקסום זכויות הבנייה. עו"ד מירית עטיה בעלת ותק של 17 שנה בתחום הנדל"ן. מעניקה ליווי אישי ומקצועי בתחום התכנון ובניה במקרקעין.
מחפשים עו"ד שייצג אתכם בעסקת מקרקעין? רוצים להבטיח עסקה בטוחה ללא דאגות?
לייצוג משפטי בנדל"ן, פנו לעו"ד ונוטריון מירית עטיה
חייגו 077-5118115
עו"ד נוטריון מירית עטיה, עורך דין רכישת דירה מתמחה בעסקאות רכישת דירות יד שנייה ודירות חדשות מקבלן. ומלווה את הלקוח בכל שלב של העסקה, ומטפלת בכל ההיבטים הנדרשים. וכן עו"ד מירית מבצעת בדיקות מקדמיות לנכס כדי לוודא את זהות בעליו ולוודא שהוא נקי משעבודים, מנהלת עבורכם משא ומתן על תנאי העסקה, וחוסכת לכם עלויות כספיות גדולות, וכן עורכת עבורכם את חוזה המכר, לרבות שינויים למתן הגנות מקסימליות על כספיכם. בנוסף, עו"ד מירית דואגת ללוות אתכם בעסקת הנדל"ן עד לרישום הזכויות על שם הרוכש. וכן מטפלת בהיבטי המיסוי, מס רכישה והיטל השבחה, ושיקולי המס הרלוונטית לעסקה.
למידע נוסף ולייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין, פנו לעו"ד ונוטריון מירית עטיה בטלפון: 077-5118115.
ליווי משפטי, מקצועי ואישי לעסקאות נדל"ן
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
השתמשנו בשירותיה של מירית לחתימה נוטוריונית. מירית אמינה, מקצועית, סבלנית ונעימה, הסבירה בשפה פשוטה את מהות החתימה וההסכם, ענתה לשאלות בסבלנות. מפאת מעט זמן הבינה את פנייתנו הדחופה ותיאמה איתנו פגישה במהירות. אנו מודים מכל הלב על הטיפול המסור!Daria Alas2024-08-18 ממליץ בחום רב על עו"ד מירית עטיה שטיינברג! רמה אחרת של מקצועיות, אנושיות ויחס אישי לאורך כל הדרך. מירית טיפלה בנו במהירות ועזרה לנו עם כל הנושאים. אישיות חמה, מדוייקת ונותנת את כל כולה. תודה מאוד ושוב ממליץ בחום רב!Michael Parkadze2024-08-09 פנינו לעורכת דין מירית עטיה לצורך שירות משפטי, והחוויה הייתה מצוינת. עו"ד מירית הייתה זמינה מיידית וקיבלה אותנו במהירות, מה שהראה את המחויבות שלה ללקוחותיה. היא הפגינה מקצועיות רבה ואמינות גבוהה בתהליך, והגנה עלינו בצורה מיטבית. אנחנו סופר מרוצים מהמענה שקיבלנו וממליצים בחום לפנות אליה בכל עניין משפטי או רכישת נדל"ן.Ofir Pizanti2024-08-07 ביקשנו שירות מעורכת דין מירית עטיה ונהנינו מהתהליך בצורה יוצאת דופן. עו"ד מירית הייתה זמינה וקיבלה אותנו במהירות, מה שגרם לנו להרגיש שהעניין שלנו חשוב לה. היא הפגינה מקצועיות רבה ואמינות ברמה גבוהה לאורך כל הדרך. והגנה על האינטרסים שלנו. אנחנו סופר מרוצים וממליצים בחום לפנות אליה בכל עניין משפטי או רכישת נדל"ןאוריאן כספי2024-08-07 מירית היא נוטריונית ועורכת דין נדל״ן מהשורה הראשונה , מעבר למקצועיות שלה, היא קודם כל אישיות מקסימה, סבלנית ושירותית. כבעלים של חברת ייעוץ אני מפנה אליה לקוחות בשוטף והם חוזרים מרוצים פעם אחר פעם. המכנה המשותף למה שלקוחות מספרים לי עליה זה שהיא חדה, יורדת לפרטים, לא מוותרת ומשיגה את המטרות שלהם. כמו כן היא דואגת תמיד שטובת הלקוחות יהיו בעדיפות העליונה תוך שמירה על האינטרסים שלהם בראש ובראשונה. ממליץ בחום על מיריתAvihai Mulla2024-07-23 מקצועית ללא פשרות, יעילה ומדוייקת. מומלצת בחוםPnina Dayan2024-07-21 מומלצת בחום!!יסמין נווה2024-07-20 אני ממליצה בחום על עו"ד מירית. אני מרוצה מאוד מהשירות שקיבלתי ממנה בעסקת רכישת דירה. עו"ד מירית אמינה ומקצועית, והייתה מסורה וקשובה לצרכים שלי לאורך כל התהליך. היא טיפלה בכל הנושאים בדיוק ובמהירות, והביאה לי תוצאה מוצלחת. ברכישת דירה או מכירת דירה ממליצה לפנות אליה. תודה מירית על הכל 🙏 רוביRuby Elkayam2024-07-20 עורכת דין מצוינת שתהפוך את העולם בשביל הלקוח!יוליה קרביץ2024-07-20 ממליצה בחום על עו"ד מירית עטייה שטיינברג. טיפול מקצועי מאוד, ללא עיכובים, כולל ידע מקיף בכל התחומים הנדרשים וסיום מהיר של הטיפול בענייננו.ורדי ולד2024-07-20ביקורות