שינוי תב"ע

עורך דין - מקרקעין - שינוי תב"ע

שינוי תב"ע – כל מה שצריך לדעת – מה זה תב"ע?

תוכנית בניין עיר (תב"ע) היא תוכנית בנייה ותכנון של מקרקעין. והיא קבועה ע"י הרשות המקומית (העירייה או המוצע המקומית או הממשלתית במדינת ישראל. התב"ע מטרתה להסדיר את השימוש באדמה והבנייה באזור מסוים על פי מסגרת תכנונית רשמית. התב"ע קובעת ייעוד שימוש לאותו מקרקעין, כגון: מגורים, מסחר, תעשייה, ציבורי ועוד, ותנאים ותקנות לבנייה. ותוכניות אלו מציינות את השימוש העתידי של המקרקעין ומגדירות את התכנון העירוני, המבני והתשתיות הציבוריות בישובים. כאשר התב"ע אינה מאפשרת בניה ניתן להגיש בקשת שינוי תב"ע. 

התוכנית בניין עיר חשובה ביותר בתחום התכנון והבנייה בישראל, משום שהיא הבסיס לאישור בנייה ולקבלת היתרים בנייה מהוועדה המקומית. כמעט כל פעולה בתחום הנדל"ן והבנייה נדרשת לעמוד בהגדרות וההגבלטת של התב"ע וזאת בהתאם חוק התכנון והבניה,

איך בודקים מה הזכויות של נכס המקרקעין על פי התב"ע

לכל נכס יש תב"ע רלוונטית עבורו יש תב"ע ארצית ויש תב"ע מקומית. ולכל עיר יש את תוכניות התב"ע המקומית החלות עליה. בכדי לבדוק את הזכויות של נכס המקרקעין, יש לעיין בתוכניות החלות על אותם מקרקעין. וכמו כן, לבחון את פרטי התוכניות הרלוונטית לאותו נכס. וכן האם ניתן לבקש שינוי תב"ע להגדלת הזכויות בנכס.

 

יש לי זכויות בנכס ואני רוצה לשנות אותם, איך מבצעים שינוי תב"ע?

שינויים בתב"ע נעשית בהתקשרות לרשות התכנון המקומית בעירייה או במועצה ביישוב בו נמצא הנכס. השינויים עשויים לדרוש תהליכים מנהליים, תכנוניים שונים. יש לבחון את התוכניות הקיימות החלות על הנכס, להבין את זכויות הבנייה הנגזרות ממנה, וכן לבחון האם ניתן לבקש שינוי תב"ע בהתאם לתב"עות אחרות החלים על המקרקעין באזור דומה. או בתוכנית "גג" שחלה על כלל המקרקעין ארצית או מקומית.

 

שינוי תב"ע נקודתית

במקרה שהמקרקעין אינם מאפשרים בניה על פי התב"ע הקיימת, ניתן להגיש בקשת שינוי תב"ע נקודתית. ותב"ע נקודתית היא תכנית בנייה והתכנון שמתייחסת לנקודה ספציפית בישוב. כלומר, לא לאזור מוגדר רחב יותר, אלא לנקודה מסוימת במרחב. ותב"ע נקודתית עשויה להתייחס, לדוגמא, לבניין ספציפי או לשינוי בשימוש האדמה במיקום מסוים. והיא עשויה להיות חלק מתהליך תכנון גדול יותר או להיות תכנית עצמאית המתייחסת רק לנקודה ספציפית.

 

מה ניתן לעשות עם תוכנית התב"ע שלי לא מאפשרת בניה?

אם תוכנית התב"ע החלה על המקרקעין אינה מאפשרת בנייה בנכס שלך, ישנם כמה אפשרויות לפתרון:

בקשה לשינוי תב"ע: ניתן להגיש בקשה לשינוי בתוכנית התב"ע החלה על המקרקעין שבבעלותך. כך שלמעשה תתאפשר בנייה במקרקעין שלך. וזה עשוי לכלול שינוי ייעוד של הקרקע, שינוי שימוש או הקלות ותוספות שניתן לקבל.

אפשרויות אחרות: על פי תוכנית התב"ע הנוכחית, האם ישנם שימושים אחרים שניתן לבצע על בנכס? כגון: רכישתו למטרות פרטיות, שימוש למטרות מסחריות או מקצועיות אחרות, או פיתוח אחר.

היתרים חלופיים: אם בנייה לא מאושרת בתוכנית התב"ע הנוכחית, ניתן לבחון דרכים חלופיות. כגון: בניה עם הקלות והגבלות ולהגיש היתר בניה חוקי חלופי.

 

אז למי עלי לפנות כדי לבצע שינוי בתב"ע של הנכס שלי?

כדי לבצע שינוי בתב"ע במקרקעין, יש לפנות לבעלי מקצוע כגון: עו"ד תכנון ובניה או אדריכל. וזאת על מנת שהם יבדקו מהן הזכויות קיימות, וכיצד ניתן למקסם ולהגדיל את זכויות הבנייה. ולאחר גיבוש היתכנות השינוי בתב"ע, בעל המקצוע יפנה לרשות המקומית לקבלת הוראות לגבי הליך השינוי. הרשות המקומית המוסמכת שהיא העיריה באותו עיר או המועצה של אותו יישוב בו נמצא הנכס. כגון: עיריית העיר או היישוב בו נמצא הנכס. והם הגורם שייתן את המענה המקצועי וההנחיות הדרושות בתהליך השינוי המתאים לנכס שבבעלותך.


שינוי תב"ע


מה התהליך הביצוע של שינוי תב"ע?

תהליך הביצוע של שינוי בתב"ע או תב"ע נקודתית מורכב ממספר שלבים ודורש עבודה בירוקרטית ותכנונית. להלן סקירה של השלבים בתהליך הבקשה לשינוי תב"ע:

  1. הכנת המסמכים: התהליך מתחיל עם הכנת המסמכים הנדרשים בהתאם לתקנון המקומי ולדרישות התכנון. כגון: תיאור המקרקעין, תיאור השימוש הנוכחי, תוכנית השינויים הנדרשים, וכל מסמכי תיקון אחרים הנדרשים.
  2. הגשת הבקשה: הבקשה בצירוף המסמכים תוגש לרשות המקומית המוסמכת בעיר או היישוב בו נמצא הנכס.
  3. בדיקה ומענה מהרשות: הרשות תבדוק ותענה על הבקשה, ויתכן שתשלח בדיקות מפקח מצידה של הרשות.
  4. פרסום ודיון בהתנגדויות: במקרים מסוימים, הבקשה עשויה לדרוש פרסום בעיתונות ודיון בהתנגדויות שעשויות להתעורר.
  5. דיון בוועדה והחלטה: הבקשה תועבר לוועדת תכנון או רלוונטית ברשות, ותדון בה במסגרת דיון פומבי. לאחר מכן, תועבר לקבלת החלטה.
  6. אישור ועמידה בדרישות רישוי: אם הבקשה מקבלת אישור, נדרש לעמוד בכל הדרישות לקבלת הרישוי המתאים.
  7. התווספות לתב"ע: רק לאחר קבלת אישור מכל הגורמים הרלוונטיים ניתן להתווסף לתב"ע ולתקף.

 

כמה זמן אורך שינוי תב"ע?

שינוי תב"ע עשוי להיארך זמן ולהשתנות בהתאם למורכבות השינוי, תהליכי האישור ברשות המקומית. וכן בהתאם להתנגדויות שעשויות להיות מוגשות על ידי מתנגדים. שינוי תב"ע נקודתית סטנדרטית עשויה לקחת בין שנה וחצי לשלוש שנים. וכן, שיוני תב"ע מורבות או מפורטת או תב"ע למתחמים עשוי להתארך עד חמש שנים ויותר.

חשוב לזכור שהתהליך יכול להשתנות בהתאם למדיניות הרשות המקומית ולהיבטים תכנוניים ומשפטיים נוספים. מומלץ להתייעץ עו"ד מקרקעין, כדי להבין את התהליך המדויק שיתאים למקרה שלך. עו"ד ונוטריון מירית עטיה מייצגת ומלווה בעלי מקרקעין בתהליך שינוי תב"ע למיקסום זכויות הבנייה. עו"ד מירית עטיה בעלת ותק של 17 שנה בתחום הנדל"ן. מעניקה ליווי אישי ומקצועי בתחום התכנון ובניה במקרקעין.

מחפשים עו"ד שייצג אתכם בעסקת מקרקעין? רוצים להבטיח עסקה בטוחה ללא דאגות?

לייצוג משפטי בנדל"ן, פנו לעו"ד ונוטריון מירית עטיה

חייגו  077-5118115

למה לבחור בייצוג של עורכת דין ונוטריון מירית עטיה?

עו"ד נוטריון מירית עטיה, עורך דין רכישת דירה מתמחה בעסקאות רכישת דירות יד שנייה ודירות חדשות מקבלן. ומלווה את הלקוח בכל שלב של העסקה, ומטפלת בכל ההיבטים הנדרשים. וכן עו"ד מירית מבצעת בדיקות מקדמיות לנכס כדי לוודא את זהות בעליו ולוודא שהוא נקי משעבודים, מנהלת עבורכם משא ומתן על תנאי העסקה, וחוסכת לכם עלויות כספיות גדולות, וכן עורכת עבורכם את חוזה המכר, לרבות שינויים למתן הגנות מקסימליות על כספיכם. בנוסף, עו"ד מירית דואגת ללוות אתכם בעסקת הנדל"ן עד לרישום הזכויות על שם הרוכש. וכן מטפלת בהיבטי המיסוי, מס רכישה והיטל השבחה, ושיקולי המס הרלוונטית לעסקה.

למידע נוסף ולייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין, פנו לעו"ד ונוטריון מירית עטיה בטלפון: 077-5118115.

לייצוג בעסקאות נדל"ן, עורך דין מקרקעין, עו"ד ונוטריון מירית עטיה

ליווי משפטי, מקצועי ואישי לעסקאות נדל"ן
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

ליווי משפטי מקצועי! עסקאות נדל"ן בטוחות ומוצלחות!

התחדשות עירונית

התחדשות עירונית תהליך שמאפשר לבעל דירה לשדרג את איכות החיים. מעוניינים לבדוק אם אתם עומדים בקריטריונים ולהשביח את נכס?
למידע נוסף

ייצוג עורך דין ברכישת דירה

למה צריך ייצוג עורך דין ברכישת דירה? עו"ד נדל"ן יבטיח לרוכש שתמורת כספו יקבל דירה ויעניק לו הגנות עד קבלת מפתח!
למידע נוסף

עלויות רכישת דירה

חושבים לרכוש דירה? חשוב לקחת בחשבון עלויות שיחולו בעת רכישת הדירה. כגון: מס רכישה, עו"ד, וכו'. רצוי לקחת ייצוג משפטי של עו"ד נדל"ן
למידע נוסף

עסקת מכר מקרקעין

רכישת נכס מקרקעין, היא עסקה כלכלית חשובה בחיים. חושבים לרכוש נכס? עו"ד נדל"ן, יעניק לכם בטחון והגנה משפטית מלאה
למידע נוסף

ירושת משק חקלאי

ירושת משק חקלאי, חלוקת נחלה בין יורשים. עריכת הסכם משפחות, הסכם יורשים ופיצוי אחים, ימנע סכסוכי יורשים
למידע נוסף

מס שבח במקרקעין

מס שבח מקרקעין - חשוב לבדוק את עניין המיסוי טרם חתימה על עסקה. לכן מומלץ לפנות לעו"ד הבקיא במקרקעין!
למידע נוסף