מחיר רכישת דירה מקבלן או ממוכר דירה יד שנייה, אינו הסכום הסופי של הדירה. ישנן עלויות רכישת דירה נילוות כגון: מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, שמאי, תיווך. ומומלץ לשכור ייצוג משפטי כבר בשלב ההתעניינות מול הקבלן או המוכר בעניין רכישת דירה.
חלק בלתי נפרד של עלויות רכישת דירה הוא מס רכישה. המס שחל על רוכש הדירה הוא מס רכישה, גובה המס נגזר ממחיר הנכס. המס משתנה אם זו דירה ראשונה, דירה שניה, זכות לדירה בקבוצה רכישה וכד'. וישנם מקרים שרוכש יקבל פטור או הנחה במס רכישה כגון: נכה, עיוור, הסכם מתנה במשפחה. עולה חדש או דירת מגורים לבן זוג.
כשרוכשים דירת מגורים יחידה, שומת המס תחושב לפי שווי הנכס, ובהתאם למדרגות מס דירה יחידה. לדוגמא לחישוב מס הרכישה שיחול על דירה בשווי 8,000,000 ש"ח כדירה יחידה. לפי סעיף 9(ג1א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין.
שווי עסקה – מסכום בש"ח | עד סכום בש"ח | אחוז מס | סכום מס בש"ח |
0 | 1,978,745 | 0.00% | |
1,919,155 | 2,347,040 | 3.50% | 12,890 |
2,347,040 | 6,055,070 | 5.00% | 185,402 |
6,055,070 | 8,000,000 | 8.00% | 155,594 |
סה"כ מס רכישה לתשלום בש"ח | 353,886 |
שומת מס הרכישה עשויה להגיע לעשרות אלפי שקלים ורצוי לקחת בחשבון, טרם הכניסה לעסקה.
כשרוכשים דירה שנייה, שומת המס תחושב לפי שווי הנכס, ובהתאם למדרגות מס דירה שנייה. לדוגמא המס שיחול על דירה בשווי 8,000,000 ש"ח כדירה שנייה. לפי סעיף 9(ג1א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין.
שווי עסקה – מסכום בש"ח | עד סכום בש"ח | אחוז מס | סכום מס בש"ח |
0 | 6,055,070 | 8.00% | 484,406 |
6,055,070 | 8,000,000 | 10.00% | 194,493 |
סה"כ מס רכישה לתשלום בש"ח | 678,899 |
ברכישה של דירה מקבלן, מקובל לשלם במועד חתימת החוזה, סכום בין 10%-20% ממחיר הדירה. ואת היתרה בשלבים, בהתאם להתקדמות הבניה. על התשלומים הנוספים, יחול מדד תשומות הבניה, שהוא המדד המקובל בענף הבניה. סכומי הממד מחושבים רק על יתרת התשלום, אך עשויים להגיע למאות אלפי ₪. רצוי להקדים תשלומים ולא לספוג מדד. אולם רצוי לשלם לפי התקדמות הבנייה ולהבטיח שקט תעשייתי, אם חלילה הקבלן פושט רגל.
בדירת קבלן, שכר טרחת עו"ד של הקבלן קבוע בחוק והינו 5,000 ₪, לא כולל מע"מ. חשוב לציין כי עוה"ד של הקבלן אינו מייצג אתכם. ולכן, מומלץ לשכור ייצוג של עו"ד מטעמכם. שכר טרחה נע בין 0.5-1.5% בצירוף מע"מ, ותלוי במורכבות העסקה ושוויה.
ברכישת דירה יד שניה, רצוי שכל צד ישכור שירות משפטי נפרד. על מנת שכל צד יקבל הגנה משפטית מעורך דין מקרקעין, במקרה של הפרת החוזה. שכר טרחת עו"ד בייצוג קונה או מוכר דירה, נע בין 1% ל 2% בתוספת מע"מ.
הבנק הממשכן ידרוש לחתום על ייפוי כח למשכנתא אצל עורך דין שהוא נוטריון. וכן, אגרת הנוטריון קבועה בתקנות, מדובר באגרות של כמה מאות שקלים.
ישנן אגרות רישום הדירה על שמכם, בין אם רושמים את הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). ובין אם רושמים את הדירה ברמ"י. מדובר בעלות של מאות שקלים. יש לשים לב אם יש עלויות דמי היוון, שעלותם יכולה להגיע לסכומים נכבדים. רצוי כי עורך דין מקרקעין מנוסה, יבדוק עבורכם, ויוודא כי הנכס נקי מכל עניין.
כאשר אתם נוטלים משכנתא, הבנק מחייב לשכור שמאי מטעם הבנק, לבדיקת שמאות לדירה. וכן, שכר טרחת השמאי, מורכב ממחיר הנכס, ועלותו בד"כ כמה מאות שקלים. בדירות קבלן, אין צורך שירות של שמאי מקרקעין.
טרם כניסה למשא ומתן לרכישת דירה, רצוי לבדוק עם הבנק, שיש "הסכמה עקרונית" מהבנק הממשכן. עלות פתיחת תיק משכנתא הינה כמה אלפי ש"ח. אך הסכום נתון למשא ומתן מול הבנק וניתן להפחיתו משמעותית.
הבנק מעמיד לרשותכם יועצי משכנתאות, אך זכרו, אלה יועצים של הבנק. וכן, רצוי לבדוק הצעות בין כמה בנקים או לשכור שירות של יועץ משכנתאות, הבקיא בתחום. עלות יועץ משכנתאות נע בין 3,000 ₪ ועד עשרות אלפי שקלים.
דירה המוצגת לכם ע"י מתווך, יש לקחת בחשבון דמי תיווך, והתשלום נגזר באחוזים ממחיר הדירה. ועמלת התיווך המקובלת היא1% – 2% ממחיר הדירה. חשוב לציין, חוק המתווכים במקרקעין, מגדיר את חובות המתווך כלפיכם בעסקה. חובה לבדוק אם למתווך רישיון תיווך בתוקף.
במועד חתימת החוזה בדירת קבלן, יציגו בפניכם עלויות שינויים ותוספות בדירה. כגון: הוספת נקודות חשמל, ביטול קיר, שדרוג מטבח וכדו', אשר עשויות להגיע לעשרות אלפי ₪. ומנגד הזיכוי בגינם מאוד נמוך בעלויות קבלן. בדירה יד שנייה, עלות השיפוץ תלוי בכם, בין שיפוץ באלפי שקלים ועד שיפוץ מאסיבי. שיפוץ הכולל החלפת צנרת בבית, שעלותו יכולה להגיע למאות אלפי ₪. בכל מקרה, מומלץ לערוך חוזה עם קבלן השיפוצים.
לעיתים עד "קבלת מפתח" מהקבלן או מהמוכר יד שנייה, אתם משלמים את המשכנתא במקביל לשכירות. במקרה של איחור בקבלת מפתח, מכל סיבה, תצטרכו לשאת בעלות כפולה של דמי השכירות והמשכנתא.
בשעה טובה, המועד לקבלת מפתח הגיע, רצוי להיערך מראש עם מוביל אמין ומקצועי. לסכם בכתב את פירוט העבודה, לוודא יש ביטוח. עלות ההובלה מורכבת, ממרחק בין הדירות, כמות תכולה, אם יש מעלית או מדרגות, וכו'.
לקבלת ייצוג משפטי לרכישה או מכירת דירה, פנו לעו”ד ונוטריון מירית עטיה.
מחפשים עו"ד שייצג אתכם בעסקת מקרקעין? רוצים להבטיח עסקה בטוחה ללא דאגות?
לייצוג משפטי בנדל"ן, פנו לעו"ד ונוטריון מירית עטיה
חייגו 077-5118115
עו"ד נוטריון מירית עטיה שטיינברג, עורך דין רכישת דירה מתמחה בעסקאות רכישת דירות יד שנייה ודירות חדשות מקבלן. ומלווה את הלקוח בכל שלב של העסקה, ומטפלת בכל ההיבטים הנדרשים. וכן עו"ד מירית מבצעת בדיקות מקדמיות לנכס כדי לוודא את זהות בעליו ולוודא שהוא נקי משעבודים, מנהלת עבורכם משא ומתן על תנאי העסקה, וחוסכת לכם עלויות כספיות גדולות, וכן עורכת עבורכם את חוזה המכר, לרבות שינויים למתן הגנות מקסימליות על כספיכם. בנוסף, עו"ד מירית דואגת ללוות אתכם בעסקת הנדל"ן עד לרישום הזכויות על שם הרוכש. וכן מטפלת בהיבטי המיסוי, מס רכישה והיטל השבחה, ושיקולי המס הרלוונטית לעסקה.
למידע נוסף ולייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין, פנו לעו"ד ונוטריון מירית עטיה בטלפון: 077-5118115.
ליווי משפטי, מקצועי ואישי לעסקאות נדל"ן
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
השתמשנו בשירותיה של מירית לחתימה נוטוריונית. מירית אמינה, מקצועית, סבלנית ונעימה, הסבירה בשפה פשוטה את מהות החתימה וההסכם, ענתה לשאלות בסבלנות. מפאת מעט זמן הבינה את פנייתנו הדחופה ותיאמה איתנו פגישה במהירות. אנו מודים מכל הלב על הטיפול המסור!Daria Alas2024-08-18 ממליץ בחום רב על עו"ד מירית עטיה שטיינברג! רמה אחרת של מקצועיות, אנושיות ויחס אישי לאורך כל הדרך. מירית טיפלה בנו במהירות ועזרה לנו עם כל הנושאים. אישיות חמה, מדוייקת ונותנת את כל כולה. תודה מאוד ושוב ממליץ בחום רב!Michael Parkadze2024-08-09 פנינו לעורכת דין מירית עטיה לצורך שירות משפטי, והחוויה הייתה מצוינת. עו"ד מירית הייתה זמינה מיידית וקיבלה אותנו במהירות, מה שהראה את המחויבות שלה ללקוחותיה. היא הפגינה מקצועיות רבה ואמינות גבוהה בתהליך, והגנה עלינו בצורה מיטבית. אנחנו סופר מרוצים מהמענה שקיבלנו וממליצים בחום לפנות אליה בכל עניין משפטי או רכישת נדל"ן.Ofir Pizanti2024-08-07 ביקשנו שירות מעורכת דין מירית עטיה ונהנינו מהתהליך בצורה יוצאת דופן. עו"ד מירית הייתה זמינה וקיבלה אותנו במהירות, מה שגרם לנו להרגיש שהעניין שלנו חשוב לה. היא הפגינה מקצועיות רבה ואמינות ברמה גבוהה לאורך כל הדרך. והגנה על האינטרסים שלנו. אנחנו סופר מרוצים וממליצים בחום לפנות אליה בכל עניין משפטי או רכישת נדל"ןאוריאן כספי2024-08-07 מירית היא נוטריונית ועורכת דין נדל״ן מהשורה הראשונה , מעבר למקצועיות שלה, היא קודם כל אישיות מקסימה, סבלנית ושירותית. כבעלים של חברת ייעוץ אני מפנה אליה לקוחות בשוטף והם חוזרים מרוצים פעם אחר פעם. המכנה המשותף למה שלקוחות מספרים לי עליה זה שהיא חדה, יורדת לפרטים, לא מוותרת ומשיגה את המטרות שלהם. כמו כן היא דואגת תמיד שטובת הלקוחות יהיו בעדיפות העליונה תוך שמירה על האינטרסים שלהם בראש ובראשונה. ממליץ בחום על מיריתAvihai Mulla2024-07-23 מקצועית ללא פשרות, יעילה ומדוייקת. מומלצת בחוםPnina Dayan2024-07-21 מומלצת בחום!!יסמין נווה2024-07-20 אני ממליצה בחום על עו"ד מירית. אני מרוצה מאוד מהשירות שקיבלתי ממנה בעסקת רכישת דירה. עו"ד מירית אמינה ומקצועית, והייתה מסורה וקשובה לצרכים שלי לאורך כל התהליך. היא טיפלה בכל הנושאים בדיוק ובמהירות, והביאה לי תוצאה מוצלחת. ברכישת דירה או מכירת דירה ממליצה לפנות אליה. תודה מירית על הכל 🙏 רוביRuby Elkayam2024-07-20 עורכת דין מצוינת שתהפוך את העולם בשביל הלקוח!יוליה קרביץ2024-07-20 ממליצה בחום על עו"ד מירית עטייה שטיינברג. טיפול מקצועי מאוד, ללא עיכובים, כולל ידע מקיף בכל התחומים הנדרשים וסיום מהיר של הטיפול בענייננו.ורדי ולד2024-07-20ביקורות