מהם העלויות לרכישת דירה?

מהם העלויות בפועל לרכישת דירת קבלן? לרכישת דירה יד שניה? להלן פירוט העלויות הנלוות ברכישת דירה או נכס מקרקעין

לרובנו, רכישת דירה הינה אחת העסקאות הכלכליות החשובות ביותר שאדם עושה בחיים. לעסקה זו, יש עלויות נלוות של בעלי מקצוע או שירותים הכרחיים טרם הכניסה לעסקה. הסכום שמציע לקבלן או מוכר יד שניה, אינו בהכרח הסכום הסופי של עסקת המכר של רכישת הדירה, היות שיש בדרך מספר רכיבים שלא ניתן לדלג עליהם כגון: הוצאות שכר טרחת עו”ד, עלויות שמאי נכס, דמי תיווך, מיסים ואגרות, הנלויים לעלויות הרכישה והמכירה.

רבים חושבים כי שיתוף עורך דין מקרקעין יתבצע בעת המכירה עצמה, אולם בתהליך תקין, יש לגייס עורך דין מקרקעין, עוד בשלב ההתעניינות או המשא ומתן עם הקבלן/עם המוכר, מתווך, וכל יועץ אחר הקשור ברכישת הדירה. אפרט את העליות הנלוות והסיכונים המשפטיים בתהליך בו מייצג עו”ד מקרקעין.

מס רכישה:

מס רכישה הינו מס החל על הרוכש הנכס מכל סוג שהוא, גם אם את/ה רוכש/ת דירה וגם אם את/ה רוכש/ת קרקע. מדובר בהוצאה גבוהה הנגזרת באחוזים מדורגים ממחיר הדירה/הנכס. וכן היא משתנה אם מדובר בדירה ראשונה או דירה שניה או אם מדובר בקרקע או בניין. מס רכישה חל על כל קונה, למעט אנשים שיש להם פטור הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין כגון: נכה, עיוור, קרוב משפחה ללא תמורה, עולה חדש או דירת מגורים לבן זוג.

בחוק מיסוי מקרקעין, דירת מגורים יחידה מוגדרת:

הדירה הנרכשת הנה דירת המגורים היחידה של הרוכש גם אם בבעלותו דירה נוספת שחלק הבעלות אינו עולה על שליש (33%) או שמחזיק בדירה נוספת שקיבל בירושה וחלקו בה אינו עולה על מחצית (50%) או שהדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997. (לגבי דירת מגורים יחידה יראו את הרוכש בן זוגו/ידוע בציבור וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד). אם בבעלות הרוכש דירה אחת נוספת לדירה הנרכשת שתימכר תוך 18 חודשים, יראוהו כבעל דירה יחידה. נכון להיום מדרגות מס הרכישה, הקבועות בחוק מיסוי מקרקעים, הינן כדלקמן:

  • מ 0 ₪ עד 1,744,505 ₪ – אחוז המס הוא 0%
  • מ 1,744,505 ₪ עד 2,069,205 ₪ – אחוז המס הוא 3.5%
  • מ 2,069,205 ₪ עד 5,338,290 ₪ – אחוז המס הוא 5% 

ולאחר מכן גובה המס עולה לפי מדרגות המס הקבועות בחוק מיסוי המקרקעין. מדובר בהוצאה גבוהה של אלפי שקלים, שרצוי לקחת אותה בחשבון, טרם הכניסה לעסקה. כמו כן, היה ולא מדובר בדירת מגורים יחידה, קרי, אם אתם רוכשים דירה שניה, מדרגות המס על הדירה השנייה, יחול מהשקל הראשון.

שכר טרחת עו”ד:

בדירת קבלן, עלות שכר הטרחה קבועה בחוק והיא עומדת ע”ס 5,000 ₪, לא כולל מע”מ. אך זכרו עו”ד מטעם הקבלן, אינו מייצג אתכם, ואינו בהכרח שומר לכם על האינטרסים, ולכן מומלץ לשכור ייצוג משפטי בנפרד, עלות שכר טרחה לעו”ד מטעמכם,  נע בין 0.5-1.5%, תלוי בשוויי העסקה, בצירוף מע”מ.

ברכישת דירה יד שניה, רצוי כי כל צד ישכור שירות משפטי נפרד, במטרה כי כל צד יקבל הגנה משפטית על ידי עורך דין מטעמו, היה וחלילה, תהיה הפרה של החוזה. עלות שכר טרחת עו”ד בייצוג קונה  או מוכר דירה, נע בין 1% ל 2% (תלוי בשווי העסקה), לא כולל מע”מ ולא כולל אגרות לטאבו, שליחות, נוטריון וכו’.

שכר טרחה נוטריון:

הבנק ידרוש לחתום על ייפוי כח לטובת העסקה אצל עו”ד שהוא גם נוטריון, העלות של שכר הטרחה לנוטריון קבוע בחוק, מדובר באגרות של כמה מאות שקלים.

אגרות לטאבו/אגרות רשות מקרקעי ישראל:

בעת רישום הדירה ישנן אגרות רישום הדירה על שמכם, בין אם אתם רושמים “בטאבו”, קרי, בלשכת רישום המקרקעין או אם הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל. מדובר בעלות של כמה מאות שקלים. יש לשים לב אם יש עלויות של דמי היוון, שעלותם יכולה להגיע לסכומים נכבדים. עורך דין מקרקעין מנוסה, יוכל לברור ולבדוק את המסמכים לוודא שהנכס נקי מכל צרה.

שמאי מקרקעין:

כאשר אתם נוטלים משכנתא, הבנק מחייב אתכם, לשכור שמאי מטעם הבנק, לבדיקת שמאות מחיר הדירה. שכר טרחת השמאי, מורכב ממחיר הנכס, שכר טרחה מינימלי לשמאי מטעם הבנק הינו כ 700 ₪. בדירות קבלן, אין צורך שירות של שמאי מקרקעין.

עלות פתיחת תיק משכנתא:

עוד בטרם שאתם מנהלים משא ומתן לקראת עסקה, רצוי לבדוק עם הבנק, כי אתם מאושרים לקבלת משכנתא, וכי יש לכם “הסכמה עקרונית” של הבנק הממשכן. עלות פתיחת תיק משכנתא הינו אחוז של סכום ההלוואה, נניח כ 2,000 ₪ למשכנתא של 1,000,000 ₪, רכיב זה נתון למשא ומתן עם הבנק וניתן להפחיתו משמעותית. עורך דין מקרקעין יוכל לשתף זכויות והיישגים של זוגות דומים וכן לבדוק בעבורך את תנאי השיעבוד וההלוואות.

יועץ משכנתאות:

הבנק מעמיד לרשותכם יועצי משכנתאות, אך זכרו, אלה יועצים של הבנק, ולכן רצוי לבדוק הצעות בין כמה בנקים או לשכור שירות של יועץ משכנתאות, הבקיא בתחום. עלות יועץ משכנתאות נע בין 3,000 ₪ ועד עשרות אלפי שקלים. עורך דין מקרקעין מנוסה יוכל לוודא שהשירות מועיל לעיסקה הנוכחית.

דמי תיווך:

דירה המוצגת לכם ע”י מתווך, יש  לקחת בחשבון דמי תיווך, תשלום זה נגזר באחוזים ממחיר הדירה/מחיר הנכס. דמי תיווך המקובלים הם כ 2% ממחיר הדירה. חשוב לציין, כי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996 מגדיר את חובות המתווך כלפיכם בעסקה. ולכן, חובה לבדוק אם למתווך רישיון תיווך בתוקף. 

דמי הצמדה:

ברכישת דירה מקבלן, מקובל לשלם סכום במועד חתימת החוזה, בין10%-20%, ואת היתרה בשלבים, בהתאם להתקדמות הבניה. לתשלומים הנוספים לפי שלבי ההתקדמות, יחול מס תשומות הבניה, שהוא המדד המקובל בענף הבניה, מדובר באחוזים הנגזרים מיתרת התשלום שאתם חייבים לקבלן וסכומים אלה יכולים להגיע למאות אלפי ₪. מצד אחד, רצוי להזדרז עם התשלומים, כדי לא לספוג דמי הצמדה, אולם מצד שני, לאט אבל בטוח, לשלם לפי התקדמות הבנייה ולהבטיח שקט תעשייתי, אם חלילה הקבלן פושט רגל.

שיפוץ דירה יד שנייה / שינוי בדירת קבלן:

בדירת קבלן, במועד חתימת החוזה הקבלן יציג בפניכם עלויות שינויים או תוספות בדירה, כגון: הוספת נקודות חשמל, ביטול קיר, שדרוג מטבח וכדו’, עלויות אלה עשויות להגיע לעשרות אלפי ₪, מנגד הזיכוי בגינם הינו מאוד נמוך בעלויות קבלן. בדירה יד שנייה, עלות השיפוץ תלוי בכם, בין שיפוץ קל באלפי שקלים, ועד שיפוץ מאסיבי הכולל החלפת צנרת בבית, שעלותו יכולה להגיע למאות אלפי ₪.

דמי שכירות:

לעיתים עד ל”קבלת מפתח” מהקבלן או מהמוכר יד שנייה, אתם משלמים כבר את המשכנתא במקביל לדמי השכירות. אם חלילה יש איחור בקבלת מפתח מהקבלן או המוכר יד שניה, מכל סיבה שהיא, גם אז תצטרכו לשאת בעלות כפולה של דמי השכירות והמשכנתא, ויש לקחת רכיב זה בחשבון.

שירותי הובלה:

בשעה טובה, המועד לקבלת מפתח הגיע, רצוי להיערך מראש עם שירות הובלה, אמין, רציני, ומקצועי, לסכם בכתב את כל פירוט העבודה, לוודא כי למוביל יש ביטוח על העבודה. עלות ההובלה מורכבת ממשתנים שונים: מרחק בין הדירות, כמות תכולה, האם יש מעלית או מדרגות, האם יש צורך במנוף וכו’. 

בהצלחה!

עו”ד ונוטריון מירית עטיה שטיינברג, עורכת דין מקרקעין.

  • עורכת דין מקרקעין בראשון לציון
  • עורכת דין לליווי עיסקאות נדל”ן בנס ציונה
  • עורכת דין לרכישת דירה ברחובות
  • עורכת דין לליווי דירת קבלן ביבנה
  • עורכת דין מקרקעין חולון

צור קשר

בכל נושא משפטי בתחומי הנדל”ן (פרטי ומסחרי), ייצוג בדיני משפחה, פשיטת רגל מומלץ להיוועץ עם עו”ד על מנת להבין את זכויותיכם, ולקבל את הייעוץ המקצועי בתחום.
לתיאום פגישת ייעוץ ניתן ליצור קשר בטלפון במשרד 077-5118115 או בנייד 050-7611611 או השאירו פרטים בטופס ונחזור אליכם בהקדם.

בכל נושא משפטי ובשאלה משפטית, מומלץ להיוועץ עם עו"ד על מנת להבין את זכויותיכם, ולקבל את הייעוץ המקצועי המותאם למצב המשפטי שלכם.

לתיאום פגישת ייעוץ פנו למשרדנו בטלפון 077-5118115 או בווצאפ 050-7611611 או השאירו פרטים בטופס ונחזור אליכם בהקדם.