מס שבח

מהו חוק מס שבח מקרקעין?

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע את הכללים להטלת מס שבח על מכירת נכס מקרקעין. לפי החוק, "מס שבח מקרקעין" יוטל על השבח שנצבר ממכירת זכות במקרקעין. השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין יתרת שווי הרכישה, כפי שמוגדר בחוק. ההגדרות לחישוב מס השבח מופיעות בסעיפים 6 ו-47 לחוק.

על מי חלה החובה לשלם מס שבח?

מס שבח חל על מוכר הנכס, והוא מתייחס לרווח שנצבר ממועד רכישת הנכס ועד למכירתו. החובה לשלם את המס חלה על המוכר של הנכס. ובמקרים מסוימים, גם בן/בת הזוג וילדים קטינים עשויים להיחשב כ"אתה משפחתי" לצורך המס. נניח אדם רכש דירה ב 2,000,000 ₪ ומכר ב 3,400,000 ₪. לכאורה, השבח הוא 1,400,000 ₪ ועל החלק הזה המוכר עשוי לשלם מס שבח.

מי נחשב למוכר נכס על פי חוק לעניין חיוב מס שבח?

ההגדרה של "מוכר" לפי "חזקת התא המשפחתי" מתייחסת למוכר הדירה וגם בן/בת הזוג וילדיו הקטינים. (למעט ילדים נשואים או כאלה שמתגוררים קבוע בנפרד, או ילדים שהתייתמו מהוריהם או מאחד מהם). בכדי למנוע התחמקות ממס על ידי רישום נכסים על שם בני זוג או ילדים קטינים. 

עם זאת, ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי כך שבן/בת הזוג לא ייחשבו לתא משפחתי אחד לצורך מס שבח. כדי לעשות זאת, יש לעמוד בשני התנאים הבאים:

1. הסכם יחסי ממון: יש להציג בפני רשות המסים הסכם שמפרט כי אין שיתוף בנכס הספציפי הזה והם מתנהלים בהפרדה רכושית לגביו.
2. יישום בפועל של ההפרדה: יש להראות שההפרדה הרכושית אכן מיושמת בפועל על ידי בני הזוג. לפי פסיקת בית המשפט העליון, גם אם בני הזוג ניהלו יחד את עלויות השיפוצים או התגוררו יחד בדירה, ניתן להכיר בהפרדה הרכושית, בהתאם לנסיבות העניין.

איך מחשבים מס שבח?

כאשר אדם מוכר דירה ברווח, מס השבח מחושב על הרווח הריאלי הנובע מהמכירה. כלומר, ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות. אלא אם הוא זכאי לפטור ממס בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). מס השבח ישולם בתוך 60 ימים ממועד החתימה על חוזה מכירת הדירה. אלא אם קיימים מקרים המצדיקים דחיית תשלום המס. במקרים מסוימים, חלק מהמס משולם על ידי רוכש הדירה על חשבון התמורה. אם מתברר בדיעבד שהמוכר שילם סכום גבוה מהסכום שהיה חייב לשלם, הוא זכאי להחזר כספי.

חישוב ליניארי מוטב לדירת מגורים יחידה

המס על מכירת דירה חייבת במס שבח מחושב באופן ליניארי. על הרווח היחסי שנרשם משנת 2014 ועד ליום המכירה. גם אם הדירה נרכשה לפני 2014. המס עומד על 25% מהשבח נטו. שהוא ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות. דוגמה: אדם רכש דירה ב-1.1.2010 ב-2 מיליון ₪ ומכר אותה ב-1.1.2017 ב-2.5 מיליון ₪. הרווח על הדירה הוא 500,000 ₪, שמתפזר על פני 5 שנים, כלומר 100,000 ש"ח לשנה. החישוב מתבצע משנת 2014 ועד למכירה, והשבח עומד על 300,000 ₪ (100,000 ₪ לכל שנה). לאחר ניכוי הוצאות מוכרות של 200,000 ₪, השבח החייב במס עומד על 100,000 ₪. לכן, המס לתשלום הוא 25% מתוך 100,000 ₪, כלומר 25,000 ₪.

סימולטור מס שבח

רשות המסים מציעה סימולטור לחישוב מס שבח, שמאפשר לבצע תכנון מס מראש. ובכך המוכר ידע מראש את סכום המס שיידרש לשלם. ניתן להגיש שומה עצמית לרשות המסים, והיא תחשב את סכום המס בהתאם להצהרה. שלמעשה זה, תחשיב מס שבח, שמצהיר המוכר, ועו"ד מקרקעין מגיש בשמו. ולעורכי דין מקרקעין מדווחים את מרכיבי השומה והמערכת מבצעת חישוב המס.

מהי שומה עצמית? שומה במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין

כאשר מוגשת לרשות המיסים הצהרת מוכר או אדם שעושה פעולה במקרקעין, ההצהרה נחשבת לשומה עצמית. והמנהל שולח הודעה על סכום המס תוך 20 ימים. הודעה זו נחשבת לשומה לכל דבר ועניין.

למנהל ברשויות המס, יש שמונה חודשים לבדוק את ההצהרה, וביכולתו:

1. לאשר את השומה העצמית.
2. לקבוע לפי מיטב שיפוטו. לקבוע פרטים כמו יום ושווי המכירה והרכישה, אם יש לו סיבה להניח שההצהרה אינה נכונה. במקרה זה, השומה יכולה להיעשות בהסכם עם המוכר או עושה הפעולה.
3. לתקן טעויות חשבון בשומה, ביוזמתו או לבקשת המוכר או עושה הפעולה.

הוראות אלו חלות גם על הצהרות של רוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין.

תשלום מס שבח

מס שבח ישולם עד 60 ימים מיום החתימה על חוזה המכירה של הנכס. לאחר הצהרת המוכר וביצוע השומה העצמית, יישלח אליו שובר לתשלום מס השבח. את השובר ניתן לשלם דרך אתר רשות המסים. הרוכש נדרש לשלם מקדמה על חשבון מס השבח, לפי אחוז מסוים מהתמורה שנקבעה בחוק.

חשוב לדעת! 

• המס מחושב מתוך ההפרש נטו בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות. במקרים של שיפוצים בנכס שהעלו את ערכו, יש לשמור קבלות ולצרף אותן לשומה העצמית.
• במקרה של דירה שהושכרה בפטור ממס הכנסה, לא ניתן לנכות את ההוצאות המותרות לניכוי. ויש להוסיף למס השבח את תשלום הפחת.
• קיימים פטורים שונים מתשלום מס שבח, וחשוב לבדוק זכאות לפטורים אלו.

איך מפחיתים בצורה חוקית מס שבח?

כפני שהסברנו, מס שבח משולם על ידי מוכר דירה כאשר מחיר המכירה גבוה ממחיר הרכישה. המס מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. אך למוכר קיימת זכות חוקית לקזז הוצאות מוכרות בגין אותו נכס שהוא מוכר. כגון: שיפוצים בדירה, שכר טרחת עורך דין, עמלת תיווך, מס רכישה, אגרות ומיסים נוספים. ישנם מקרים בהם המוכר עשוי להיות פטור מתשלום מס שבח בהתאם לחוק. המס חל רק על הרווח שנצבר משנת 2014 ועד למועד המכירה. כלומר לאחר הקיזוזים וההפחתות המותרות בחוק, הסכום שנותר, הוא יהיה הסכום שלגביו יחושב מס השבח. ובכך המוכר יקטין ויפחית את סכום המס שעליו לשלם. תחשיב המס אינו פשוט, לכן נמליץ לפנות לעו"ד מקרקעין.

ליווי משפטי מקצועי! עסקאות נדל"ן בטוחות ומוצלחות!

עו"ד ונוטריון מירית עטיה ממליצה בעסקת מקרקעין להיות מיוצגים ע"י עו"ד מקרקעין, הבקיא בתחום. ולבצע בדיקות מקדמיות בענייני הנכס לרבות ענייני מס שבח והיטל השבחה. לקבלת ייצוג משפטי לרכישה או מכירת דירה, פנו לעו"ד ונוטריון מירית עטיה. לתיאום פגישה חייגו 077-5118115.