הסכם הפרדת רכוש

עורך דין - משפחה - הסכם הפרדת רכוש

הסכם הפרדת רכוש במקרקעין בין בני זוג – הסכם ממון – המדריך המלא לשנת 2024

 

הפרדה רכושית במקרקעין – הסכם הפרדת רכוש – כלל היחידה המשפחתית

הסכם הפרדת רכוש אינו חל אוטומטית בין בני זוג – גם אם הוא קיים. בעסקאות נדל"ן, רשויות המס מתייחסות לבני זוג נשואים או ידועים בציבור כמוכר אחד לצרכי מס. גם אם נכס מקרקעין רשום על שם אחד מבני הזוג, שניהם ייחשבו כבעלים לצרכי מיסוי. הגישה הזו מכונה "כלל היחידה המשפחתית". בן זוג שהיה זכאי לפטור ממס לפני הקשר הזוגי, אולי לא יהיה זכאי לאחריו. לדוגמה, בני זוג שהיו להם דירות בבעלותם לפני הקשר הזוגי. אם אחד מהם היה מוכר דירה, היה זכאי לפטור מס שבח בגין דירה יחידה. או אם אחד מהם היה רוכש דירה, היה זכאי לפטור מס רכישה בגין דירה יחידה. לפי "כלל היחידה המשפחתית", כאשר בני הזוג נכנסים לקשר, הרשויות מחשיבות את שניהם כבעלים משותפים. מצב זה מבטל את הפטור ממס שבח או מס רכישה. ולצרכי מס הדירה משותפת. כדי לבצע הפרדת רכוש, רצוי קודם כל שבני הזוג יערכו הסכם ממון ויפעלו על פי הכללים שמעניקים הפרדה רכושית.

 

מהו הסכם הפרדת רכוש? איך הוא מגן על הצדדים?

הסכם הפרדת רכוש הוא הסכם ממון או הסכם חיים משותפים. כאשר כל צד להסכם מגדיר מהו רכושו הפרטי ומהו הרכוש המשותף. כלומר, מה הרכוש שנכנס לזוגיות ומה מוחרג ממנו. הצדדים קובעים ומכילים בהסכם את כל התנאים הנוגעים לרכוש הקיים והעתידי. הצדדים מקבלים הגנה חוקית ומשפטית באמצעות ההסכם. אך חשוב לציין כי, הצדדים מחוייבים לנהוג על פי ההסכם, על מנת שלא יווצר מצב, בו הרשויות לא יכירו בהסכם. 

 

מהם התנאים שנקבעו להפרדת רכוש במקרקעין?

הפסיקה והחקיקה מכירים באפשרות שבני זוג נחשבים כמוכרים נפרדים. ואז יהנה על אחד מבני הזוג מההטבות או הפטור של מיסוי מקרקעין. אם מתקיימים שני תנאים מצטברים:

התנאי הראשון להפרדת רכוש: בין הצדדים קיים הסכם ממון לגבי זוג נשואים, או קיים הסכם חיים משותפים בין ידועים בציבור. וההסכם המצביע על הפרדה רכושית.

התנאי השני להפרדת רכוש: בני הזוג מקיימים את ההסכם ומפגינים הפרדה רכושית ולא רק למראית עין. על בני הזוג למלא את שני התנאים המצטברים, כדי לעמוד בהגדרה של הפרדה רכושית.

 

מהו כלל היחידה המשפחתית?

סעיף 9(ג1ג)(4)(ג) לחוק מיסוי מקרקעין קובע "כלל היחידה המשפחתית" במיסוי מקרקעין. נכס ייחשב בבעלות משותפת של בני הזוג, גם אם הוא רשום על שם אחד מהם. כלומר, אדם שהיה זכאי להקלות במס לפני הקשר הזוגי, עשוי לא להיות זכאי להן לאחריו. ההקלות במס הן: מס רכישה לרוכש דירה או הקלות במס שבח למוכר דירה. נכס יכול להיחשב כנפרד אם יש הסכם ממון תקף המבטא הפרדה רכושית לגבי אותו נכס. ההפרדה הרכושית תתקיים גם אם קיים שיתוף כלכלי אחר בין בני הזוג. ואפילו אם הם גרים יחד בנכס מבלי שהבן הזוג השני משלם שכר דירה.

 

סוגיית הפרדת הרכוש במקרקעין נדונה בבית המשפט העליון

תיאור העובדות ופסק הדין בהליך ע"א 4298/18 מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נ' רועי בלנק. ועדת הערר קבעה בשני מקרים שבני הזוג נחשבים ל"מוכרים נפרדים". ולכן כל אחד זכאי להקלות במס שבח:

  1. בני זוג נשואים מכרו דירה משותפת שרכשו אחרי הנישואין. לפני הנישואין ערכו הסכם ממון שבו דירת בן הזוג וחשבונו נשארו שלו. יתר הנכסים היו משותפים והם חיו בדירה של בן הזוג מבלי שהבת זוג שילמה תמורה.
  2. בני זוג ידועים בציבור, אחד מהם מכר דירה שרכש לפני הקשר. בת הזוג הייתה בעלת שתי דירות – אחת נרכשה קודם והאחרת בזמן הקשר. בני הזוג ערכו הסכם ממון לפני המכירה, שקבע שכל רכוש קודם וחדש נשאר בבעלות נפרדת.

רשות המסים ערערה. וטענה שהזוגות לא מקיימים הפרדה רכושית נדרשת, כדי להיחשב כמוכרים נפרדים. בית המשפט העליון קבע ש"ההפרדה רכושית" לצורכי מיסוי מקרקעין יכולה להתקיים גם כאשר בני הזוג מתנהלים כתא משפחתי בכל ההיבטים, חוץ מהמקרקעין. כך, אם בני זוג גרים בדירה של אחד מהם מבלי שהשני משלם שכר דירה. ההפרדה רכושית נחשבת תקפה לצורך הדירה במיסוי מקרקעין. עם זאת, גם אם בן הזוג שאינו בעל הדירה משתתף בהוצאות שיפוץ, זה לא בהכרח מבטל את ההפרדה הרכושית.

 

מסקנות ומשמעות של הסכם הפרדת הרכוש במקרקעין בין בני זוג

כדי שבני זוג, יוכרזו כמוכרים נפרדים לצורכי מיסוי (גם אם לאחד מהם יש נכס מקרקעין). יש לעמוד בשני התנאים:

  1. בין בני הזוג קיים הסכם ממון תקף המצביע על הפרדה רכושית לגבי הנכס.
  2. הסכם הממון אמיתי, ובני הזוג נוהגים בהפרדה רכושית בפועל.

 

אם שני התנאים מתקיימים, ההפרדה הרכושית לא תישלל אוטומטית גם אם מתקיימים התנאים הבאים:

  1. בני הזוג משתפים פעולה בחיי המשפחה, כגון חשבון בנק משותף.
  2. בני הזוג גרים בדירה של אחד מהם, מבלי שהשני משלם עבור מגוריו.
  3. בן הזוג שאינו בעל הדירה משתתף בעלויות השיפוץ.

 

חשוב לדעת! 

גם כאשר בני הזוג מקיימים הפרדה רכושית בנוגע למקרקעין, רשות המסים עדיין עשויה לראות בהם כמוכר אחד, בהתאם לנסיבות הספציפיות ולפסיקות קודמות. כל מקרה בוחנים לפי הנסיבות. שיתוף כלכלי ומגורים משותפים בדירה לא שוללים הפרדה רכושית לצורך הקלות במיסוי מקרקעין. מומלץ לבני זוג המעוניינים בהפרדה רכושית לערוך הסכם ממון או ידועים בציבור, אם אינם נשואים. ולאשר את הסכם הממון. וכן ליישם את הקבוע בהסכם הממון. כלומר, הסכם הממון אינו הסכם למראית עין ומתקיימת הפרדה רכושית אמיתית. בכך כל אחד מבני הזוג ירוויח, הטבות המס בעניין מס רכישה ומס שבח.

 

הסכם הפרדת רכוש

 

הפרדת רכוש באמצעות הסכם ממון – היכן ניתן לאשר את הסכם הממון?

כדי שלהסכם ממון טרום נישואין יהיה תוקף משפטי, יש צורך באישור משפטי בנוסף לחתימת הצדדים. אישור הסכם ממון לפני החתונה הוא דרישה מהותית לפי חוק יחסי ממון, התשל”ג-1973. הסכמי ממון לפני הנישואין, ניתן לקבל את האישור באחת מהדרכים הבאות:

  1. אישור בבית המשפט לענייני משפחה. (באזור מגורי בני הזוג).
  2. אישור בבית הדין הרבני.
  3. אישור בפני רשם הנישואין.
  4. אישור בפני נוטריון.

 

מתי כדאי ליצור קשר עם עו"ד לעריכת הסכם הפרדת רכוש או לעריכת הסכם ממון?

עורך דין נוטריון בראשון לציון, דיני משפחה, הוא בעל המקצוע לעריכת הסכם הפרדת רכוש. ולעריכת הסכם ממון. ההפרדה הרכושית היא לגבי רכוש קיים ורכוש עתידי בעל ערך כספי.

מעוניינים בהפרדה רכושית? פנו לעו"ד ונוטריון מירית עטיה להסדרת היחסים ולעריכת הסכם ממון.

עו"ד מירית עטיה - משרד עורכי דין ונוטריון בענייני משפחה , גירושין, הסכם ממון

עורך דין לענייני משפחה מירית עטיה מתמחה בייצוג בדיני משפחה משנת 2007,
הייעוץ והיצוג מלווה על ידה באופן אישי
לקבלת ייעוץ צרו קשר 077-5118115 או השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

ליווי משפטי מקצועי! ייצוג משפטי בטוח ומוצלח! עורך דין ונוטריון מירית עטיה